Почему "упал" бизнес-класс или злые шутки статистики

Как гласит народная мудрость, есть ложь, есть наглая ложь, а есть статистика. И вот все снова и снова эта самая статистика не перестает разыгрывать злые шутки с участниками рынка недвижимости, причем даже не с новичками, а с завсегдатаями, имеющими многолетний опыт работы. Очередной случай не заставил себя долго ждать, и вот недавно удивленная общественность узнала, что по цифрам одного из обозревателей рынка за март 2005 года цены на жилье бизнес-класса в Москве упали аж на 6,5%! Цифра, надо заметить, немаленькая – даже после кризиса 1998 года цены на жилье падали не более чем на 3%-5% в месяц. Подобное заявление вполне сошло бы за первоапрельскую шутку, если бы не было сделано со всей серьезностью. Чтобы понять источник подобных перегибов, и «пощупать на пальцах» всю коварность статистики, рассмотрим сначала рынок недвижимости в виде самой элементарной модели, которую только можно придумать. Пусть на рынке есть всего 20 квартир. При этом большинство из них, скажем, 18 квартир – типовые, а их стоимость составляет 1.500$ за квадратный метр. Остальные 2 квартиры – элитные, по цене 5.000$ за метр. Грубовато конечно, но в целом примерно так и устроен рынок жилья столицы. Мы можем даже вычислить среднюю стоимость московского жилья в рамках нашей модели по нехитрой формуле среднего значения: Следует отметить, что примерно такой средний уровень цен и наблюдается сейчас в Москве, так что наша модель не столь уж далека от реальности. Пусть теперь цены на жилье выросли, скажем, на 5%. Тогда наши типовые квартиры стали стоить уже по 1.575$ за квадратный метр, а элитные – по 5.250$ за квадрат. Но одновременно вполне могло произойти и перераспределение набора квартир – после роста цен из 20 квартир на рынке оказалось 19 типовых и только 1 элитная. Мы не будем сейчас фантазировать, из-за чего подобное могло случиться. То ли рост уровня жизни привел к переселению большего количества людей в более качественное жилье и к продаже старых типовых квартир, то ли зажиточные олигархи скупили элитные квартиры из инвестиционных целей. Для нашего простого примера эти причины не важны – вариации структуры предложения (как и структуры продаж) происходят на рынке недвижимости постоянно. Нам гораздо интереснее то, как изменилась средняя стоимость жилья при упомянутом росте цен на 5%. Вычислим новую среднюю цену тем же нехитрым способом: О чудо! В то время как цены на ВСЕ(!) квартиры выросли на 5%, средняя цена на московское жилье, наоборот, упала почти на 100$, то есть на те же 5%!!! (На 5,2% если быть точными.) Похоже, знающие люди не зря клеймят статистику во лжи. Казалось бы, мы все сделали абсолютно правильно. Мы честно взяли квартирную выборку, честно вычислили среднюю цену по правилам арифметики и получили, что в процессе удорожания ВСЕХ квартир средняя цена на рынке наоборот упала! И придраться с формальной точки зрения абсолютно не к чему. Хотя стоит ли говорить о том, насколько бестолковый результат с чисто житейской точки зрения мы получили! Он подобен тому, как зимой на ярком солнце уличный термометр может разогреться до +20 градусов, в то время как на улице лежит снег и стоит мороз. Важно понимать разницу между формально правильной цифрой и реальным положением дел. Эта способность является ключевой для любого аналитика. Но почему такое случалось? Почему при удорожании ВСЕХ квартир средняя цена на рынке упала вместо того, чтобы возрасти? Ответ достаточно очевиден. Произошло перераспределение состава квартирной выборки. Если бы состав выборки не менялся, то средняя цена возросла бы пропорционально росту стоимости квартир – на те же 5%. Однако в нашем случае в выборку попало на одну дорогую квартиру меньше, в результате чего средняя цена оказалась ниже, чем до подорожания квартир. Подобным образом при снижении цен на все квартиры средняя цена может расти, если в выборку попадает больше дорогих квартир. Ничего сверхъестественного в полученных результатах нет. Однако они имеют принципиальное значение для всей аналитики рынка недвижимости, и требуют от нас кардинальной перемены своих взглядов. Традиционно подразумевается, что изменения средней цены квартир на рынке отражает подорожание или удешевление самих квартир. Говоря о том, что средняя цена за месяц выросла, скажем, на 3% все обозреватели и эксперты рынка полагают, что на 3% (или где-то около того) подорожали и все квартиры. Также при снижении средней цены, например, на 1% в месяц, все участники рынка имеют в виду, что началось общее падание цен на жилье. Но рассмотренный нами пример показывает, что это далеко не так. Изменение средней цены не может служить адекватным показателем изменения цен на квартиры. Средняя цена может падать, когда цены на ВСЕ квартиры возрастают, или наоборот, расти, когда цены на ВСЕ квартиры падают, за счет изменения состава квартирной выборки в пользу более дешевых или более дорогих квартир (изменения структуры предложения или структуры продаж на рынке жилья). Использование средней цены в качестве индикатора общерыночных тенденций роста или снижения цен на рынке некорректно и может вводить в заблуждение всех участников рынка. Для мониторинга общерыночных тенденций и формирования однозначного суждения о наличии реального роста или снижения цен на жилье необходим принципиально иной показатель, лишенный всех недостатков средней цены. Аналитический центр уже несколько лет рассчитывает и совершенствует подобный показатель, известный как индекс стоимости жилья. Наша простая модель рынка позволяет еще раз «на пальцах» показать принципиальную разницу между средней ценой и индексом стоимости жилья. Тот факт, что прямой расчет средней цены приводит к неадекватным с житейской точки зрения результатам, стало понятно уже давно. Изменения средней цены порой оказываются вовсе не связанными с реальными изменениями цен на квартиры, а происходят из-за того, что в выборку попадает больше дешевых или больше дорогих квартир. Это хорошо видно на примере , к